Im Falle des Amtsgerichts Neukölln, Urteil vom 11.10.2017, 20 C 19/17, wurde zwischen dem Vermieter, dem Mieter und dem Untermieter ein Vertrag geschlossen, dass der Mieter aus dem Mietvertrag ausscheidet und der Untermieter zum Mieter wird. Gleichzeitig wurde eine Erhöhung der Miete von bisher 508 EUR auf 813,12 EUR vereinbart. Alle Parteien unterschrieben den Vertrag.

Der neue Mieter klagte dann auf einen Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“.

Die Mietpreisbremse bedeutet, es darf zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10% überschritten werden (§556 BGB).

Eine direkte Anwendung der Regelungen sah das Gericht nicht gegeben, da hier kein Neuabschluss im eigentlichen Sinne vorlag. Allerdings wurden, wie bei einem Neuabschluss, die wesentlichen Bestandteile des Vertrages, insbesondere Mieter und Mietzins neu geregelt. Dieses reichte dem Gericht zur analogen Anwendung aus.

Der neue Mieter konnte sich somit auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse stützen und hat Recht bekommen.

In diesem Fall sprachen noch andere Punkte, wie z.B. die Art der Vertragsgestaltung, für eine entsprechende Gesetzesanwendung. Ob dieses allerdings generell für alle Untermiet-Umwandlungsvereinbarungen angenommen werden kann, bleibt offen und wird im Einzelfall zu klären sein.

Das Amtsgericht München hat entschieden: Es ist nicht zulässig, dass ein Mieter die letzten Mieten nicht bezahlt und mit der Mietkaution aufrechnet.

Damit würde der Vermieter sein Sicherungsrecht aus §551 BGB verlieren, dieses ist nicht im Sinn des Gesetzes.

Urteil des Amtsgerichts München vom 05.04.2016 Aktenzeichen 432 C 1707/16

Abkürzung

AG steht für Amtgericht (in der Regel erste Gerichtsinstanz)

AG steht für Aktiengesellschaft (Juristische Person)