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Wohnungsräumung nach Tod des Mieters

Verstirbt ein Alleinmieter, haften die Erben nicht nur für Mietschulden, sondern sie sind dann auch für die Räumung und Rückgabe der Mietwohnung zuständig.

Der Vermieter kann die Wohnung innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Sind die Erben unbekannt, hat das Nachlassgericht auf Antrag des Vermieters gemäß § 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft anzuordnen, damit der Vermieter seinen Anspruch gegen den Nachlass bzgl. der Räumung geltend machen kann.

Ohne einen „Antragsgegner / gegnerischen Bevollmächtigten“ der unbekannten Erben könnte der Vermieter seine Rechte nicht durchsetzen. Im Beschluss des Kammergerichts Berlin, 19 W 102/17 vom 2.8.2017, stellt das Gericht klar, dass das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger einsetzen muss.
Dass der verstorbene Mieter vermögenslos war, oder der Nachlass geringfügig (bedürftig) sein könnte, steht dem grundsätzlich nicht entgegen.

Das Nachlassgericht trägt auch nicht selbst die Kosten der Räumung, diese bleiben vorerst beim Vermieter, welcher sie gegen den Nachlass oder ggf. gegenüber bekannten Erben geltend machen kann.

Für viele Vermieter stehen jedoch nicht diese Kosten im Vordergrund, sondern sie möchten schnellstens die Wohnung wieder frei bekommen, um diese dann neu vermieten zu können.



Passive Prozessführungsbefugnis der WEG

Der Bundesgerichtshof stellt in seinem Urteil vom 11.12.2015 schon im Leitsatz  klar:  „Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG kraft Gesetzes passiv prozessführungsbefugt.“

Das Gericht stellt in seiner Ausführung insbesondere darauf ab, ob es sich um eine gemeinschaftliche Pflicht handelt.

„Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne dieser Vorschrift liegt vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinsames Vorgehen er-fordert. Eine gekorene Wahrnehmungsbefugnis nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG, bei der lediglich ein Zugriffsermessen besteht, ist hingegen anzunehmen, wenn die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist….“

„Gemeinschaftsbezogene Pflichten ihrer Mitglieder nimmt die Woh-nungseigentümergemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG wahr. Hieraus folgt eine passive Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft …“

Hier bedarf es also der Darlegung im Einzelfall, um zu einer passiv Prozessführungsbefugnis der WEG zu gelangen. Insbesondere der begriff des „zugriff Ermessens“ wird die unteren Gerichte zukünftig weiteren beschäftigen.  Das Urteil hat sich nur mit einem Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB auseinandergesetzt.

 

Instanzen:

Bundesgerichtshof Az. V ZR 180/14,  Urteil vom 11.12.2015

AG Saarbrücken Az. – 3 C 443/10,  Entscheidung vom 26.06.2013

LG Saarbrücken Az. 5 S 107/13,  Entscheidung vom 04.07.2014 



Wohnungseigentümergemeinschaft und Insolvenzgeldumlage

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)  kann auf Grund gesetzlicher Vorschriften nicht ein Insolvenzverfahren  durchführen, somit ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht verpflichtet die Insolvenzgeldumlage (Allgemein als Umlage U3 bezeichnet) für ihre Arbeitnehmer zu entrichten.

Bundessozialgericht  – Az. B 11 AL 6/14 R –   Urteil vom 23. Oktober 2014



Wohnungseingangstür = Gemeinschaftseigentum

Die Teilungserklärung ist für die Einordnung der Wohnungseingangstür als Gemeinschafts- oder Sondereigentum nicht maßgeblich. Die Wohnungseingangstür ist Gemeinschaftseigentum und trennt das Sondereigentum damit ab. Damit kann die WEG auch über deren Erscheinungsbild entscheiden.

(BGH, Urteil v. 25.10.2013, Az.: V ZR 212/12)

 



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