Ein Mieter will für ein Jahr ins Ausland und will seine Einzimmerwohnung untervermieten. Der Vermieter verweigert seine Zustimmung . Das Landgericht Berlin bestätigte das Recht des Mieters auf Untervermietung ( LG Berlin, Urteil vom 07.04.2022 – 67 S 7/22)

„Zielsetzung des § 553 Abs. 1 BGB, dem Mieter den Wohnraum zu erhalten, ein großzügiger Maßstab anzulegen und ein berechtigtes Interesse von vornherein nur dann zu verneinen, wenn die Mietpartei die Sachherrschaft über die Wohnung endgültig und vollständig zu Gunsten einer anderen Person verliert.“ so das Landgericht.

==> Ist es möglich, eine Einzimmerwohnung nur unterzuvermieten?

 „553 Abs. 1 BGB stellt bereits keine quantitativen Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums auf….“, so das Landgericht.

==> Aber Untervermietung ist doch vom Mieter eine Aufgabe seiner gesamten (Einraum-) Wohnung?

Es genügt, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Es reicht, wenn der Mieter in der Wohnung einen Bereich behält, in dem er seine Gegenstände lagert und durch einen Schlüssel noch Zugang zur Wohnung hat.

==> Was reicht als berechtigtes Interesse aus?

Als erhebliches Interesses genügt, dass der Mieter einen zeitlich beschränkten Auslandsaufenthalt beabsichtigt und die Verringerung der finanziellen Belastung durch die Untervermietung durchzuführen möchte, um somit diese Wohnung erhalten zu können.

Im Falle des Amtsgerichts Neukölln, Urteil vom 11.10.2017, 20 C 19/17, wurde zwischen dem Vermieter, dem Mieter und dem Untermieter ein Vertrag geschlossen, dass der Mieter aus dem Mietvertrag ausscheidet und der Untermieter zum Mieter wird. Gleichzeitig wurde eine Erhöhung der Miete von bisher 508 EUR auf 813,12 EUR vereinbart. Alle Parteien unterschrieben den Vertrag.

Der neue Mieter klagte dann auf einen Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“.

Die Mietpreisbremse bedeutet, es darf zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10% überschritten werden (§556 BGB).

Eine direkte Anwendung der Regelungen sah das Gericht nicht gegeben, da hier kein Neuabschluss im eigentlichen Sinne vorlag. Allerdings wurden, wie bei einem Neuabschluss, die wesentlichen Bestandteile des Vertrages, insbesondere Mieter und Mietzins neu geregelt. Dieses reichte dem Gericht zur analogen Anwendung aus.

Der neue Mieter konnte sich somit auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse stützen und hat Recht bekommen.

In diesem Fall sprachen noch andere Punkte, wie z.B. die Art der Vertragsgestaltung, für eine entsprechende Gesetzesanwendung. Ob dieses allerdings generell für alle Untermiet-Umwandlungsvereinbarungen angenommen werden kann, bleibt offen und wird im Einzelfall zu klären sein.